Le régime fiscal des cessions de titres à prépondérance immobilière

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Le régime fiscal des cessions de titres de sociétés à prépondérance immobilière par des personnes physiques associées est complexe.

En effet, tant au regard des plus-values que des droits de mutation voire de la TVA, les solutions fiscales relatives aux cessions de parts peuvent varier au gré du régime fiscal de la société (soumise à l’IR ou à l’IS) mais également en fonction du caractère « translucide » ou « transparent »

Ainsi, si la cession de parts de sociétés à prépondérance immobilière devrait, en principe, relever du régime des plus-values immobilières et des droits de mutation relatifs aux cessions de droit sociaux, il n’est pas rare dans certaines situations, d’appliquer le régime des plus-values applicable aux cessions de droits sociaux et les droits de mutation ou la TVA applicable en cas de cessions d’immeuble !

Les choses se compliquent en cas de cession de titres démembrés.

Aussi, je vous propose à l’occasion de cette visioconférence de faire un point précis sur cette question peu traitée en doctrine afin de vous permettre en votre qualité de praticien du droit et du chiffre de sécuriser au mieux vos actes en la matière de d’apporter le meilleur conseil en la matière à vos clients.

Plan visioconférence :
Le régime fiscal des cessions de titres à prépondérance immobilière

2h00 questions des participants incluses

Cession de parts de sociétés à prépondérance immobilière

Définition de la prépondérance immobilière

A – Régime des plus-values

  • Parts de Sociétés civiles soumises à l’IR
    1. SCI de gestion classique (SCI translucide)
    2. Sociétés civiles d’attribution (sociétés civiles transparentes)
  • Parts de SCI soumises à l’IS : régime de la cession des droits sociaux (rart.150 0A et s. CGI)
    1. PFU
    2. Option pour le barème progressif IR
  • L’impact du démembrement de propriété sur la plus-value
    1. Cession isolée de la nue-propriété ou de l’usufruit
    2. Cession conjointe de l’usufruit et de la nue-propriété
    3. Cession de la pleine propriété après réunion de la nue-propriété et de l’usufruit sur la tête du cédant (acquisition de l’usufruit par extinction de ce dernier)
    4. Impact sur les cas d’exonération des plus-values immobilières et la prise en compte des droits de donation par le donateur sur le prix d’acquisition lors de la revente par le nu-propriétaire

B – Les droits de mutation

  • Cession de titres de SCI soumises à l’IR ou IS
  • Cession de titres de sociétés civiles transparentes à l’IR ou IS
    1. Au regard des droits de mutation
    2. Au regard de la TVA
  • L’impact au regard du démembrement de propriété :
    1. La cession de l’usufruit ne constitue pas une cession de droits sociaux ! ( com., 30 novembre 2022, n° 20-18.884, FS-B)
    2. Cession de l’usufruit ou de la nue-propriété de parts sociales de sociétés à prépondérance immobilière transparentes (art. 1655 ter CGI)

Dernière mise à jour : Décembre 2025- Sera actualisé pour la visioconférence à venir

  • Cette visioconférence s’adresse à un public averti
  • Experts-comptable, notaires, fiscalistes, responsables financiers en promotion immobilière, agence immobilière et tout autre professionnel investi dans le thème

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